22城二手房价格下跌！2019年楼市调控走向何方?
来源:21世纪经济报道 | 发布时间:2019-01-17 14:01:26 | 浏览次数：1857
（原标题：最新！22城二手房价格下跌！2019年房价要跌了？楼市调控走向何方？）
1月16日，国家统计局发布了2018年12月70城房价数据。值得注意的是，被看作“市场风向标”的二手房价格下调明显，而新房价格依然上涨。其中，有22个城市二手房价格下跌。
本次数据引起市场热议，有声音表示“热点城市房价的拐点已经出现”。亦有观点认为刚需群体入市及业主上调报价等先行指标意味着价格下调空间有限。
而政策对房价的影响亦不容忽视，从2018年12月以来，菏泽、广州、珠海、青岛等城市先后调整调控政策。因此从宏观层面看，2019年房地产调控依然是从严为主，从微观层面看，一些城市根据自身情况的微调或将密集出现。
房价感受到“泰山压顶”
22城二手房价格下跌
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经过长达两年多的楼市调控，房价真正感受到了“泰山压顶”。
1月16日，国家统计局发布2018年12月70个大中城市的房价数据。
无论环比还是同比，无论新房还是二手房，房价下降城市的数量都在增加。
其中，新房价格环比下降的城市有8个，数量创2018年5月以来的新高。
被视为市场风向标的二手房价格，更加值得关注。2018年12月，有22个城市的二手房价格出现环比下跌，这一数量为2016年以来的最多。
与新房市场相比，二手房受到的价格管制相对宽松，且在很多热点城市，二手房交易已占据市场半数以上。业界普遍认为，二手房价格变化更能反映出市场趋势。
有机构认为，22个城市二手房价下跌的现实，说明房价正在走向下行的拐点。但这一观点存在争议。贝壳研究院指出，对价格更敏感的刚需群体，正在价格回稳后择机入市，越来越多的业主也选择上调报价。这些先行指标都意味着，未来价格继续下跌的空间有限。
房价出现两种“分化”
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由于调控政策出台的时序和力度不同，不同层级城市之间的分化依然存在。
2018年12月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.3%，涨幅比11月扩大1.0个百分点。其中，广州以3.0%的涨幅位居70大中城市之首。
相比之下，31个二线城市和35个三线城市的新房价格环比均上涨0.7%，涨幅有所回落。其中，厦门的新房价格环比下跌0.4%，同比下跌0.4%，是70个城市中跌幅最大的一个。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟对此的解读为，2018年12月份，各地继续坚持因城施策，切实履行城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。“一线城市新建商品住宅年底成交有所增加，价格有所上涨，二三线城市则继续保持稳定。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，一线城市出台调控政策的时间最早，如今，政策边际效应出现下降，需求也有所释放。其中，广州的政策出现调整，房价变化也最为明显。
相比之下，新房和二手房价格的分化更为引人注目。
2018年12月，新房价格环比下降的城市有8个，二手房价格下降的城市则达到22个。
在很多城市，新房和二手房价格出现相反的走势。
比如，广州的新房价格环比上涨3.0%，二手房价格则下跌0.4%；北京新房价格环比上涨1.0%，二手房价格下跌0.2%。
据21世纪经济报道了解，新房价格一直受到政府部门的管控。2018年年末，部分热点城市在新房项目预售中，对价格的审核有所放松，一批高价项目得以放行，这些城市的新房交易均价也被拉升。
与之相比，二手房价格所受限制较少，被认为更能代表市场水平。中原地产认为，“二手房市场的价格更代表市场真实价格”。在一二线热点城市，二手房成交量占比已经过半，北京、上海二手房成交占比已经超过80%。
该机构指出，二手房价格下降的22个城市，大多为热点一二线城市，这是因为，严厉的信贷政策限制了改善型需求的释放，并使得交易双方的预期下滑。这也说明，“热点城市房价的拐点已经出现”。
对此，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领称之为“从‘虚假繁荣’回归理性”。
尽管有所分化，但总体来看，无论新房还是二手房，价格涨幅都在收窄。
2018年12月，70城市新房价格平均环比涨幅为0.8%，为去年6月以来的最低；二手房价格平均环比涨幅为0.3%，为去年3月以来的最低。
多数受访者认为，长期的楼市调控效果正在显现。在新房市场，多数开发商都感受到了资金压力，2018年下半年以来，做出价格调整的项目越来越多；在二手房市场，价格谈判的空间也明显增大。
政策因素值得关注
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70大中城市价格涨幅放缓，是否意味着房地产价格已经出现拐点？
北京某房企人士向21世纪经济报道表示，12月通常是销售规模较大的月份，很多房企会以价换量，冲击年度业绩。到2019年，虽然政策压力仍大，但房企是否会继续推行价格策略，目前尚存未知。
他认为，与房企策略相比，最大的未知因素在于政策走势。
2018年12月以来，菏泽、广州、珠海、青岛等城市先后调整调控政策。虽然调整幅度不大，但在其示范意义的影响下，更多城市加入微调政策的行列。同时，其对市场预期的影响也不容忽视。
“开发商并不期望政策出现大幅松绑，但即使有微调，也可能对房价形成支撑。”他表示。
第一太平戴维斯认为，在宏观经济下行压力加大的情况下，房地产政策微调的概率在增加。中央层面的核心框架（长效机制、房住不炒、租售并举）仍不会动摇，但会适度放权给地方，强调因城施策。该机构预计，2019年房企的资金面会有所改善，因此新房价格没有大幅下滑的动力。
事实上，2018年年末，信贷政策也已经出现细微的调整。
融360大数据显示，2018年12月份，全国首套房贷款平均利率为5.68%（相当于基准利率1.159倍），环比11月份下降0.53%，这是全国首套房平均利率23个月以来首次出现下降。
分城市来看，2018年12月共有17个城市首套利率均值出现回调，北上广深以及多数热门二线城市首套利率均值均有不同程度下降。
券商普遍认为，行业调控从“一城一策”转为“一城多策”，地方政府调控的空间较大。
二手房市场的变化也在发生。根据贝壳研究院的监测，2018年12月，13个重点城市的二手房成交量环比增长16.5%。其中，11城的带看量和新增客源量环比回升，深圳、济南及成都等城回升明显。
杨现领向21世纪经济报道记者表示，均价的下跌，降低了入市门槛，对价格更敏感的刚需群体成为带动这些城市市场回温的重要力量。随着需求回温，业主预期也出现转变，业主挂牌价跌幅收窄，涨价情况有所增多，这些先行指标意味着价格继续下跌的空间有限。
他同时指出，政策的中温放松不意味着转向刺激，并且2019年新房供应的库存相对较高，购房者选择空间大，市场将保持平稳运行的态势，不会出现明显上行的动力。
松绑与加码并存
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房地产调控将要走向何方，再次成为各方关注的焦点。进入2019年以来，各地方两会召开，房地产调控政策出现松绑与加码并存的局面。
2018年可以说是中国房地产历史上调控政策出台最频繁的年度。
中原地产研究中心统计数据显示，2018全年房地产调控合计450次，刷新历史记录，同比2017年上涨75%。
然而，进入2019年后，在因城施策调控大方针指导之下，房地产调控政策反而呈现松绑与加码并存局面。
1月9日，北京市规划和自然资源委员会发布的建设用地出让预申请公告显示，朝阳区孙河乡预出让两宗商品住房不设定住宅销售限价的地块。据了解，这已经是北京第三批推出不限价土地。这似乎意味着全国房地产调控最严的城市也开始试图调整政策。
1月14日，北京召开北京市第十五届人民代表大会第二次会议。陈吉宁在作政府工作报告时表示，预计2019年的财政收入将明显放缓，同期各方面资金需求旺盛，会成为近年来财力最“紧”的一年。由此，北京市政府提出，要树立过紧日子的思想，一般性支出压缩幅度不低于5%。
一边是北京市政府打算过“紧日子”，一边是放松限价土地，松绑与加码并存或将成为2019年调控常态。
不仅是北京，其他城市同样松绑与加码各异。
自菏泽打响了政策微调的“第一枪”，广州适度调整“限商”力度、青岛暂停执行摇号售房，到最新的北京推出不限价土地、天津将自持租赁住宅改为可售，因城施策的迹象开始显现。
与之对应，一些城市的房地产调控政策继续从紧。
继苏州的相城区和河北承德限购升级之后，1月9日，海南省发改委发布《关于切实做好商品住宅销售价格备案管理工作的通知》，要求扎实做好商品住宅销售价格备案管理工作，严格落实商品房销售明码标价规定，指导督促房地产企业实行备案价格公示制度。1月10日，为进一步稳定房地产市场，海口市政府下发《关于严格落实琼办[2018]29号文件精神进一步稳定房地产市场的通知》，暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅（经批准的企业人才周转房除外）。2018年4月22日20:00后户籍迁入海南省的居民家庭只能购买一套商品住宅（引进人才落户购房除外）。
“无论从中央经济工作会议的政策方向，还是从地方政府的具体政策来看，在坚持长效机制的基础上，因城施策特点非常明显。”58安居客房产研究院首席分析师张波对21世纪经济报道记者分析，“比如，海南对房地产严控的态势很难减弱，并促使海南对房地产的依赖度不断降低，把海南的发展聚焦到全岛建设自由贸易试验区。”
不仅如此，调控的精准性也在增强。张波认为：“不同城市在调控角度变化，调控方式差异、调控力度松紧的把握都有着地域性特点，更有着精准化要求，例如广州近期调控直指‘限商’，政策调整的目标选择以及松紧度的精准度体现明显，商办类地产的高库存随即得到了明显缓解，更好保障了区域房地产的健康发展。”
2019年调控走向何方？
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为什么会出现有松绑有加码？
麦田房产分析师张叶松表示：“综合来看，各地2019年年初的调控表态和2018年底中央经济工作会议传达出的2019年政策方向是一脉相承的。在这样的宏观政策指导下，‘分城施策’或将是2019年政策的一大特征。”
张波也认为，无论地方采取何种调整措施，都是为了“趋势的稳定性”，也就是在重点把脉当地城市未来房地产发展趋势走向。在坚持长效机制落实的基础上，结合当前实际情况，通过政策适当调整来保障楼市的稳定。因此，一方面整体来看调控会既有放松又有加码，另一方面同一城市在不同时间段也将出现政策调控的松紧度变化。
在这种调控趋势下，2019年的楼市又会走向何方？
中原地产首席分析师张大伟分析认为：2019年，全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮， 但这并不意味着宽松会成为今年楼市的主题。
张大伟分析说，从过去十几年的调控历史看，房地产调控最核心的是信贷政策，针对多套房的信贷限贷政策松紧程度决定了楼市调控走向。只要信贷政策不出现明显变动，其他政策调整对楼市影响非常有限。
那么，未来房地产市场又将呈现何种局面？
张波认为，2019年房地产量价整体趋稳是大概率事件，商品房成交量相较2018年可能会有所下滑。在整体趋稳的背景下，不同城市间分化还将加剧。
一线城市房价稳定同时成交量同比2018年将持续减少，尤其是二手房成交量的下滑表现更为明显，但房价继续下探的空间相对有限。
二线城市则呈现出地区性差异，中西部热点城市降温或更为明显，不排除部分城市房价出现较为明显的波动，整体来看二线城市将呈现缓慢降温趋势。
三四线城市的分化将在2019年表现尤为明显，尤其是“去库存”任务完成的城市，在因城施策的指引下量价下跌的驱动力将更为明显。
国内前十房企的一位高管告诉21世纪经济报道记者，房企发展速度将整体放缓，但行业集中度还会继续提升，房企从重视规模转向更重视品质，以适应高质量发展时代的改善型需求和企业品牌形象。
责任编辑：赵亚萍_NN9005
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